Запись на консультацию:
8 (495) 502-3048
8 (495) 211-0334
Услуги Статьи Законодательство Практика Форум О нас
24-07-2013
В Великобритании родился наследник королевской семьи
23-07-2013
Расширен перечень органов которым органы ЗАГС будут предоставлять информацию о гражданах
18-07-2013
В Норвегии россиянке вернули троих дочерей

Особенности инвестиционного договора с определением долей

 

ОСОБЕННОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ДОГОВОРА С ОПРЕДЕЛЕНИЕМ ДОЛЕЙ
 
егодня многие знают о том, что имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью и при разводе подлежит разделу между бывшими супругами в равных долях, если иное не определено брачным договором или соглашением сторон 
 
 
СИТУАЦИЯ (НА ПРИМЕРЕ КОНКРЕТНОГО ДЕЛА )
В декабре 2001 г. между мужчиной и женщиной (далее - муж и жена) был заключен брак.
В период брака (в 2004 г.) муж и жена (инвесторы) вступили в договорные отношения с застройщиком, заключив инвестиционный договор. Согласно инвестиционному договору застройщик обязан был построить многоквартирный дом и передать инвесторам трехкомнатную квартиру, а инвесторы обязаны были оплатить стоимость квартиры.
Оплата цены инвестиционного договора производилась супругами за счет кредитов, полученных в банке. Каждый из супругов брал кредит на свое имя. В связи с этим в инвестиционном договоре были определены доли каждого из супругов на подлежащую созданию квартиру: муж - 1/3 доли в праве собственности, жена - 2/3 доли в праве собственности. Каждый из супругов уплачивал денежные средства застройщику от своего имени. В 2007 г. дом был построен, квартира была передана супругам, право собственности на квартиру было зарегистрировано в ФРС. Каждому из супругов было выдано свидетельство о праве собственности: мужу - на 1/3 доли в праве собственности на квартиру, жене - на 2/3 доли в праве собственности на квартиру.
В феврале 2008 г. брак между супругами был расторгнут. В ходе расторжения брака ни один из супругов не заявил требований о разделе имущества. С февраля 2008 г. жена единолично пользовалась всей трехкомнатной квартирой.
В августе 2010 г. у мужа возник имущественный интерес в отношении указанной квартиры, и он решил обратиться в суд с иском о разделе квартиры.
Поскольку между супругами не был заключен брачный договор, не было соглашения о разделе квартиры, муж требовал от суда разделить квартиру пополам. Также было заявлено требование об определении порядка пользования квартирой.
 влено требование об определении порядка пользования квартирой.
 
РЕШЕНИЯ СУДОВ ДВУХ ИНСТАНЦИЙ
 
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований мужа. Областной суд (кассационная инстанция) оставил решение суда первой инстанции без изменения.
При этом суды мотивировали свои решения следующим:
Инвестиционный договор, определяющий доли супругов в строящейся квартире, является соглашением супругов о разделе имущества, нажитого в браке. То есть, по мнению суда, квартира принадлежала супругам не на праве общей совместной собственности, а на праве общей долевой собственности. Соответственно требование мужа о разделе квартиры направлено на одностороннее изменение существенных условий инвестиционного договора (договора о разделе квартиры), т.е. является требованием об изменении размера долей в праве общей долевой собственности.
Поскольку муж не проживает в квартире, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что жена препятствует ему пользоваться квартирой, требование об определении порядка пользования квартирой не может быть удовлетворено.
 
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДОГОВОР - СОГЛАШЕНИЕ О РАЗДЕЛЕ ИМУЩЕСТВА?
 
Фактически суды признали инвестиционный договор, направленный на приобретение имущества, соглашением о разделе общего имущества супругов.
Согласно п. 2 ст. 34 СК РФ, к имуществу, нажитому супругами во время брака, относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, а также приобретенные за счет общих доходов недвижимые вещи независимо от того, на имя кого из супругов приобретены такие вещи, а также независимо от того, кем из супругов внесены денежные средства.
Указанная норма однозначно говорит о том, что какие бы доходы супруги ни получали в период брака, что бы они ни покупали, все это является имуществом, нажитым во время брака. И, в соответствии с п. 1 ст. 34 СК РФ, является общей совместной собственностью.
Изменить режим возможно, заключив брачный договор. В рассматриваемом нами случае супруги такой договор не заключали.
Также супруги могут по соглашению между собой разделить имущество, находящееся в их общей совместной собственности, определив долю каждого из них в таком имуществе (п. 2 ст. 38 СК РФ).
Как видно из описанной выше ситуации:
- на момент заключения инвестиционного договора квартиры еще не было в наличии (она физически отсутствовала). Поэтому разделить то, чего не было, супруги в 2004 г. не могли;
- соглашения о разделе получаемых супругами доходов также не было.
А то обстоятельство, что каждый из супругов самостоятельно оплачивал застройщику часть строящейся квартиры и, соответственно, на каждого из супругов была оформлена часть (определенная доля) квартиры, вполне вписывается в норму п. 2 ст. 34 СК РФ, процитированную выше. То есть 1/3 доли, оформленная на имя мужа, - совместная собственность обоих супругов, 2/3 доли, оформленные на имя жены, - совместная собственность супругов. В итоге, как ни крути, вся квартира целиком принадлежит супругам на право общей совместной собственности.
В данном случае вполне уместно провести аналогию со следующей ситуацией: если бы супруги приобрели доли в разных квартирах, то приобретенные ими доли являлись бы общей совместной собственностью и ни у кого даже не возникло бы сомнения в обратном.
Суды обеих инстанций смутило то, что квартира была одна, договор о приобретении квартиры (инвестиционный договор) был один, оба супруга подписали один и тот же договор.
Однако суд не учел того, что предметом указанного инвестиционного договора являлось создание объекта недвижимости застройщиком и оплата инвесторами работ по его созданию. Заключив указанный договор, застройщик пришел к соглашению с каждым инвестором (супругом) по вопросу создания объекта недвижимости и его оплаты. Данный договор не являлся соглашением между супругами о разделе нажитого в браке имущества и вряд ли мог быть квалифицирован как такое соглашение. Просто каждый из супругов самостоятельно вступил в отношения с застройщиком и обязался самостоятельно уплатить застройщику определенную сумму денег.
Более того, каждый из супругов самостоятельно получал в банке кредит. Вполне естественно, что банк определял сумму кредита в зависимости от размера заработной платы каждого супруга. Банк не интересует общий (семейный) бюджет супругов. Заработная плата мужа на момент получения кредита и оплаты цены инвестиционного договора была меньше заработной платы супруги. Именно отсюда и проистекает указание в инвестиционном договоре на доли:
- каждый супруг самостоятельно брал в банке кредит на свое имя;
- кредиты были целевые (на приобретение недвижимости), поэтому каждый супруг вынужден был указать в инвестиционном договоре стоимость той части строящегося объекта недвижимости, которую он в состоянии оплатить;
- на основании этого застройщик согласовал с каждым из супругов его долю в создаваемом объекте недвижимости;
- исходя из суммы полученного кредита и согласованной с застройщиком доли, каждый супруг самостоятельно оплатил застройщику часть создаваемой квартиры.
Как видим, супруги, заключая инвестиционный договор, не согласовывали между собой условие о разделе совместно нажитого имущества. Каждый из супругов согласовывал с застройщиком условие создания и оплаты квартиры, будучи связан кредитными обязательствами.
Изменяя смысл договора, суд, по сути, ввел новый критерий для квалификации договора (уяснения сути соглашения): если два лица подписали один документ, то это автоматически означает, что они что-то согласовали между собой. При этом суд не учел того, что, подписывая один и тот же документ (в описанном нами случае - инвестиционный договор), два лица (в нашем случае - супруги) не обязательно вступают между собой в договорные отношения, не обязательно что-нибудь согласовывают между собой. Каждый из них может выступать самостоятельно от своего имени в отношениях с третьим лицом (в нашем случае - застройщиком), согласовывая именно с ним те или иные условия отношений. Супруги, по существу, выступали как одна сторона инвестиционного договора (инвесторы). Соответственно никакого соглашения между ними ни о чем, включая раздел имущества, быть не могло.
То есть инвестиционный договор, предметом которого являлись только создание квартиры и обязанность по оплате ее стоимости, не являлся соглашением о разделе имущества, нажитого в период брака.
 
ИМЕЛ ЛИ ПРАВО СУД ОТКАЗАТЬСЯ ОТ РАССМОТРЕНИЯ ПО СУЩЕСТВУ
ТРЕБОВАНИЯ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ ПОРЯДКА ПОЛЬЗОВАНИЯ
ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ?
 
Самым удивительным во всей этой истории является отказ суда удовлетворить требование об определении порядка пользования квартирой.
Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в общей собственности, при недостижении согласия всех ее участников осуществляются в порядке, устанавливаемом судом.
В рассматриваемом нами случае имелось всего два участника общей собственности: муж и жена.
Согласия они не достигли, что подтверждается подачей мужем искового заявления о разделе имущества и об определении порядка пользования квартирой.
Пункт 1 ст. 247 ГК РФ прямо указывает в таком случае на обязанность суда определить порядок пользования общей квартирой. То есть у суда нет выбора, определять или не определять порядок пользования. Суд обязан определить порядок пользования общим имуществом в любом случае.
Однако суд вопреки установленной законом обязанности уклонился от ее исполнения, т.е. отказался удовлетворить требование истца (мужа) определить порядок пользования квартирой. При этом суд мотивировал отказ тем, что:
- в деле нет доказательств, свидетельствующих о нарушении ответчиком (женой) прав истца, закрепленных ст. 209 ГК РФ;
- истец (муж) не проживает в общей квартире;
- не исполняет обязанности собственника по ее содержанию;
- в деле нет доказательств принятия истцом (мужем) мер к вселению в квартиру;
- истец (муж) не представил доказательств, подтверждающих создание ответчиком (женой) препятствий истцу (мужу) к вселению в квартиру.
Как видно из нормы п. 1 ст. 247 ГК РФ, единственным условием для того, чтобы суд установил порядок пользования общим имуществом, является условие о недостижении согласия между участниками общей собственности о порядке пользования общим имуществом.
То есть не важно, проживает или нет участник общей собственности (муж) в спорной квартире, пытался он вселиться или не пытался, препятствует ему кто-то вселиться или не препятствует, исполняет он обязанности по содержанию квартиры или не исполняет, суд в любом случае обязан:
- рассмотреть требование истца (участника общей собственности) по существу;
- определить порядок пользования имуществом, находящимся в общей собственности.
Суд не имеет права отказать в удовлетворении такого требования, поскольку при недостижении супругами соглашения никто, кроме суда, законом не уполномочен разрешить этот вопрос (определить порядок пользования имуществом, находящимся в общей собственности).
Если вывод суда о том, что инвестиционный договор одновременно является соглашением о разделе имущества, еще можно чем-то объяснить, то отказ удовлетворить требование об определении порядка пользования общим имуществом вообще не поддается никакому объяснению и остался для автора настоящей статьи неразрешимой загадкой
Автор:  Панагушин О.В., юрист.
 
 


Последние Комментарии



Пока еще никто ничего не сказал...
Имя* (4 символа мин.)
E-mail* (не публикуется)
Сообщение:

Вычислите:
двaдцaть oдин минуc вoceмь
(Ответ цифрами):

комментировать


 

Статьи

26-04-2013
Гражданский брак (сожительство) и раздел имущества

  комментариев

04-04-2013
Если вы хотите усыновить ребенка

  комментариев

13-10-2012
Исполнительный лист

  комментариев

Copyright 2009 Московская Коллегия Адвокатов "Князев и Партнеры" 127006, г. Москва, ул.Малая Дмитровка, д.16/6 Адвокат Князев